來源：南方都市報·灣財社

3月3日，碧桂園服務發布2022年盈利警告。2022年，公司未經審核的綜合收入預計將同比增長40%，歸母核心凈利潤同比增長超5%，但稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤均大幅下滑，預計將同比下降34%-40%、45%-51%和51%-57%。

碧桂園服務表示，2022年稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤大幅下降的原因主要是：由于2022年全國新冠疫情反復，公司配合疫情防護措施，從而產生額外的防疫成本；疫情封控期間，公司部分業務及商務活動較難正常開展，對收入及利潤產生負面影響；由于公司若干并購事項帶來的商譽及其他無形資產減值等因素。

腰斬的歸母凈利潤，引發了港股市場的一小波震動。3月6日碧桂園服務一度大跌10%，時代鄰里、融創服務、合景悠活等物業股受累。不過，3月7日早間開盤，碧桂園服務企穩回升。

回顧2017-2021年期間，碧桂園服務營收復合增長率達到了74%，實現了滾雪球式高速增長。根據克而瑞物管CPIC監測顯示，2022年碧桂園服務以99908萬平方米的在管面積榮登榜首，而緊隨其后的萬物云在管面積約為90351萬平方米。

收并購助力碧桂園服務短時間內達成了規模極速擴張。2020年7月，碧桂園服務以15.12億收購樓宇電梯媒體運營公司城市縱橫100%股權；同年10月，碧桂園服務先以不超過24.5億元收購山東滿國康潔70%股權；后以3.75億元收購福建東飛環境60%股權，入局環衛市場。

2021年2月，碧桂園服務以48.47億收購藍光嘉寶服務64.62%股份；9月，碧桂園服務又與富力物業簽訂股權轉讓協議，以不超過100億元的代價收購富良環球，從而間接收購富力物業。2021年，碧桂園服務并購方面的投資就接近150億元。

2022年，碧桂園服務明顯“低調”了很多。碧桂園服務公告的收并購交易僅有兩筆，收購規模相比2021年小了許多。上半年，以不高于31.29億元的對價拿下中梁百悅智佳93.76%股權；下半年，又以2.33億港股收購合富輝煌21.47%股權。

從實際業績出發，碧桂園服務的大規模收并購，對盈利和運營能力造成了一定影響。2022年上半年，碧桂園服務毛利率同比下跌6.5個百分點至26.9%，且各大業務板塊均出現了利潤率下滑的現象。

“商譽”可以簡單理解為并購溢價，代表上市公司對被并購標的潛在經濟價值的估量。2019年12月末，碧桂園服務商譽和無形資產合計為16.3億，占總資產比例13.3%。但到了2022年6月末，碧桂園服務商譽和無形資產合計高達286.3億，占總資產比例42.2%。

碧桂園服務CFO兼聯席公司秘書黃鵬在去年3月就表示，“大規模收并購的時間已經過去了，在今年和未來的一段時間重點是補短板，但并非不再收并購，以追求規模和合約的疊加的時代已經過去了，收并購會抓住重點，機會可遇不可求，同時會減少外部市場的融資來進行收并購的行為。”

針對2022年業績盈警，瑞銀指出，由于碧桂園服務是行業龍頭，去年業績表現未及預期，可能會對其他物業管理公司產生負面影響，尤其是過去積極并購的公司，可能會產生商譽減值。瑞銀重申對碧桂園服務“沽售”評級，目標價14.6港元。

交銀國際發研報指，該行注意到大部分減值和費用是一次性和非現金項目，隨著經濟活動的重啟，這些壓力將得到緩解。展望未來，因為其領先的市場地位，該行預計碧桂園服務的增長狀況將保持不變。該行將碧桂園服務2022、2023、2024年的盈利預測分別下調17%、22%、25%，基于15倍2022年市盈率，目標價從27.06港元下調到22.46港元，仍維持買入評級。